地价连跌5个月，土地流拍超800宗，这些城市开始着急了

文|凯风

这个秋季，土地市场不是一般的凉。

9月11日，福州有关部门建议取消三宗土地出让，原因是“意向对接企业，因地价过高原因，不参与土地竞拍”。“为避免流拍对土地市场造成影响”，建议取消出让活动，择机再行出让。

就在同一天，武汉东西湖地块遭遇流拍。短短半个月时间，武汉已有3宗地块遭遇流拍，而其他9宗地块均以底价成交。

而在一个月前，太原中心城区拿出8宗黄金地块出让，这一被媒体称为“史诗级”的大规模土地出让，全部流拍。

两年前，全国地王频出，不断刷新面粉价格的新高度。然而，当年的地王还没上市，土地市场就已经如此冰凉。

土地流拍越来越普遍，房企用脚投票，地方政府疯狂自救，这一幕到底该如何收场？

1土地流拍：房企用脚投票

土地流拍不只出现在二线城市，就连一线城市，也不约而同上演土地流拍大戏。

7月中旬，上海杨浦区内环内一黄金宅地因无人报名而流拍，令市场愕然。

8月底，从化温泉镇一地块第7次遭遇流拍，即使起拍价腰斩50%，仍旧没有企业问津。

数据显示，仅仅今年1-7月份，全国土地流拍接近800宗，平均每天4宗。进入8月以来，土地流拍越来越普遍，今年年内土地流拍总宗数字破千，没有任何悬念。

与土地流拍一同到来的，是另一个坏消息。

根据易居研究院数据，2018年8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。

无论是土地溢价率创39个月新低，还是土地流拍数字不断攀升，都说明土地市场越来越凉。

土地流拍的原因，凯风君上个月就在《800宗土地流拍，19万亿债务压顶，历史一幕正在重演》一文详细分析过。究其要害，其实就是四点：

一是，融资渠道全面受限，房企面临越来越严重的现金流压力。

二是，限价的存在，让房企失去拿地热情。

三是，限地价、竞自持、竞配建、共有产权用地的要求，导致拿地成本高企；

四是，部分房企开始看空未来行情，不愿意进入市场拿地。

2取消出让：地方政府自救

房企用脚投票，地方政府更是忧心忡忡。

对于很多地方政府来说，卖地收入可谓财政的顶梁柱。一旦土地市场冰凉，土地不断流拍，不仅财政总收入要大打折扣，未来的城市建设也必然受到影响。

因此，各地政府已经积极展开自救。

在发出急件请示的第二天，也就是9月12日，福州就发布通告，取消土地出让：

因出让条件需要进行调整，经市政府研究，取消2018-31、32、33号地块出让活动。

比福州更加先行一步的是合肥。

早在8月份，合肥就出台规定，推出土地出让金3个月分期付款模式，而在以往，土地出让金都要求30日内缴清。

同时，合肥规定，土地出让竞拍企业不足3家的，要么转挂牌，要么直接取消出让。

无论是主动取消卖地，还是“报名不足，取消出让”，其目的都在于防范流拍。

这不仅说明地方政府异常担心土地流拍带来的消极影响，更担心地价一旦下跌，会对房价带来无法挽回的负面影响。

3土地流拍，未来房价是涨是跌？

有不少人担心，如今土地流拍已成惯例，这会不会因为供给不足，从而导致未来房价上涨？

其实，大可不必担心。

土地供给对房价的影响，是在两三年之后。如果市场预期继续向下，那么整体市场的需求也会收缩，土地流拍不会对房价产生太大影响。

从历史经验来看，2011年，全国出现土地流拍小高峰，但到2014年，房价非但未涨，反而是库存高企，“涨价去库存”才应运而生。

更关键的是，这一轮土地流拍，是市场选择的结果，而非地方政府借垄断控制供地的结果。

这两种情形截然不同。在楼市上行期借垄断控制土地供应，必然导致供不应求，房价随着地价一路暴涨；但在楼市下星期，房企主动减少拍地，只会加剧购房需求的进一步萎缩，而不会导致未来房价的上涨。

所以，不用怀疑，土地流拍就是市场下行的信号。

这个时间点，最是惴惴不安的，恐怕是两年前的地王们。

面粉贵过面包，开盘必然亏，不开盘还要守上三五年，有哪些房企能承受起这个代价？

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